1. Nhận diện đúng căn trước khi kiểm tra sâu
Thông tin môi giới hoặc tin đăng chỉ là lớp đầu tiên. Hãy đối chiếu tên dự án/phân khu, tòa, mã căn, diện tích và các thông tin nhận diện trên hồ sơ mà bên bán cung cấp. Nếu một chi tiết cơ bản chưa khớp, dừng lại để làm rõ trước.
2. Ai là người có quyền bán và ký?
Đây là câu hỏi quan trọng hơn việc “ai đang cầm chìa khóa”. Trường hợp có đồng sở hữu, ủy quyền hoặc quan hệ hôn nhân/tài sản chung có thể cần kiểm tra thêm chủ thể tham gia. Đừng suy luận quyền định đoạt chỉ từ việc một người đang đứng ra trao đổi.
Người nhận cọc, người ký thỏa thuận và người có quyền đối với căn phải được xác minh theo hồ sơ thực tế. Nếu ba vai trò này khác nhau, cần hiểu lý do và giấy tờ liên quan.
3. Căn đang ở trạng thái hồ sơ nào?
Không nên dùng một checklist giấy tờ duy nhất cho mọi căn. Căn đã có giấy chứng nhận, căn đang theo hợp đồng mua bán hoặc căn có khoản vay/thế chấp có thể cần luồng xử lý khác nhau. Vì vậy hãy xác định trạng thái trước rồi mới hỏi “cần giấy tờ gì tiếp theo”.
Mã căn, diện tích, tòa, chủ thể, tình trạng hiện tại.
Ai ký, ai nhận tiền, có ủy quyền/đồng sở hữu hay không.
Khoản vay, thế chấp, công nợ hoặc khoản cần hoàn tất trước chuyển nhượng.
Hiện trạng, nội thất, phí dịch vụ và thời điểm nhận căn.
4. Nếu có khoản vay hoặc thế chấp, phải vẽ được dòng tiền
Người mua cần hiểu: số tiền nào dùng để xử lý nghĩa vụ hiện tại, thời điểm nào hồ sơ được giải phóng, ai giữ chứng từ và phần tiền còn lại thanh toán khi nào. Nếu lộ trình chỉ được mô tả bằng lời nói chung chung, chưa đủ để chuyển cọc lớn.
5. Hợp đồng cọc phải gắn pháp lý với trách nhiệm
Thay vì ghi “bên bán cam kết đủ điều kiện”, hãy mô tả các mốc cụ thể: tài liệu nào phải cung cấp, ngày nào hoàn tất, điều gì xảy ra nếu không thực hiện được. Xem thêm quy trình chuyển nhượng từng bước.
| Câu hỏi | Nếu chưa rõ |
|---|---|
| Căn và người bán đã đối chiếu đúng? | Chưa cọc. |
| Có khoản vay/thế chấp hoặc nghĩa vụ còn lại? | Làm rõ lộ trình xử lý. |
| Giá đã thống nhất cách hiểu thuế/phí? | Ghi lại thành điều khoản. |
| Ngày ký chính thức và bàn giao? | Đặt mốc cụ thể. |
| Trường hợp hồ sơ không đủ? | Phải có cơ chế hoàn/vi phạm rõ. |
6. Pháp lý ổn vẫn phải kiểm tra hiện trạng
Giấy tờ đúng không có nghĩa căn phù hợp. Người mua vẫn cần xem nắng, tiếng ồn, khoảng chắn, nội thất, thiết bị và các hư hỏng. Nếu quyết định mua dựa vào view/hướng, hãy dùng thêm checklist tầng – hướng – view.
7. Tạo một thư mục giao dịch từ ngày đầu
Lưu bản chụp/tệp các giấy tờ được cung cấp, nội dung trao đổi quan trọng, thỏa thuận cọc, chứng từ chuyển tiền và biên bản bàn giao. Việc này giúp truy lại quá trình nếu một chi tiết bị thay đổi giữa các mốc.